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[WBS][ケーザイのナゼ?]”2022年問題”地価が下落!?あなたの”ギモン”直撃リサーチ[天神山須藤園]

ワールドビジネスサテライト(WBS)

シリーズでお伝えしている「ケーザイのナゼ?」。

皆さんは2022年問題という言葉をご存知でしょうか。

実はある農地と関係しています。この問題では来年、2022年に首都圏など三大都市圏の土地の価格が下がる可能性が指摘されてきました。

一体ナゼなのか直撃リサーチしました。

天神山須藤園

天神山須藤園
天神山須藤園は、東京・三鷹で約300年続く植木農家です。オリーブ、フェイジョア、トキワマンサクや、在来種のシラカシやアラカシなど暮らしを彩る屋内外向けの植木を生産しています。その他、オリーブオイル生産への挑戦、ジャムやマーマレードの販売など、多くの方に「木」を身近に感じていただくための活動や事業に取り組んでいます。

東京・三鷹市の住宅街。

その一画に広がっていたのは農地です。

東京発のオリーブオイルを生産するためのオリーブ畑。

この場所で300年続く農地を耕すのは須藤金一さん(43歳)。

オリーブのほかにもレモンなどの柑橘類、ネギや落花生など季節に合った作物を生産しています。

もう食べごろですよね。

須藤さんの農地、一見普通の農地と変わりませんが外の標識にその違いが示されています。

看板には生産緑地という文字が。

この生産緑地が土地の価格を下落させる可能性があると不動産業界で指摘されてきました。

生産緑地とは都市部で住宅用の土地が整備された際に農地や緑地を守る必要性から1992年に定められた特別な農地のこと。

本来は住宅地なみに課税されるエリアですが固定資産税や相続税など税制面で優遇されています。

その条件は30年間農業を続けること。

つまり来年、その優遇が期限を迎えるのです。

2,000万円とか3,000万円の固定資産税が宅地であればかかってしまうが税制で考慮してもらい、われわれは農業を続けられている。

生産緑地の面積は東京だけでもおよそ2,400ヘクタール。東京ドーム521個分の広さです。

もし多くの人が生産緑地を手放し、大量の農地が宅地へと転換されると地価の下落を招くとして2022年問題と懸念されてきました。

こちらの不動産会社「オカムラホーム 津田沼店」では実際に生産緑地を持つ農家から相談が相次いでいるといいます。

オカムラホームの関根良治課長。

農業従事者の高齢化と後継者不在という理由から仕方なく生産緑地を解除しなければならない状況にあり「固定資産税がどれくらい上がるのか」不安を抱えた農家からの相談が多い。

後継者の不在などから長期的な農業の継続が難しいと判断した農家が賃貸物件を建てたり住宅地用に売却したりすることがあるといいます。

ここは長年農業をやっていたが後継者がいないため全面的に生産緑地を解除する農地。

所有者は生産緑地を解除したあとに土地の一部を売却。その資金をもとに残った土地の活用を考えているといいます。

今後、こうした農家がさらに出てくると地価が下がる可能性もあるそうです。

生産緑地を解除する方向に動くと思っていた。

市場に土地情報が多く出て、不動産価格に大きな影響があると考えていた。

こうした問題を防ぐために国交省は「特定生産緑地」という制度を新設。

税制の優遇と農業の継続の判断を2022年以降は10年ごとに延長できるようします。

国交省によると来年期限を迎える生産緑地のうち面積の7割以上が特定生産緑地に指定される見込みです。

三鷹市の須藤さんも一部の農地が特定生産緑地に指定されたことで今後も農業を続けていくといいます。

30年後、自分が70代になる頃は本当にどうなっているか。

日本自体もどうなっているかわからない。

10年ということで近い将来は私達も描きやすい。

10年単位で選択ができるようになったことで一気に宅地化され地価が下落する可能性は低そうですが、都市部で農業を続けることの課題が残ったままでは生産緑地は減少する一方だと専門家は指摘します。

青山財産ネットワークスの回り道正行さん。

地方都市のように大規模農業をやれば黒字化は可能だと思うが、都市農家は耕作面積がそんなに大きくない。

維持していくためのコストがかかる。

うまく黒字化まで持っていくには今後農業レストランなど新形態の収益を上げる動き、そういう工夫が必要になってくる。

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