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[WBS] 築40年以上のマンション!再生のカギは・・・?

ワールドビジネスサテライト(WBS)

国民の8人に1人が暮らすマンション。先日発表された今年1月~10月の首都圏のマンションの平均価格は6,089万円でバブル期の1990年の最高価格に近づくものとなりました。

その一方で解決が急がれるのが築40年以上経ったマンションの老朽化問題です。

修繕や建て替えがなぜ進まないのか取材しました。

株式会社別所マンション管理事務所

マンションの管理費削減・防災・理事会顧問- BMK-
マンション管理組合を専門にした、【防災対策】【理事会支援】【管理品質向上支援】などを行うコンサルティング事務所です。 分譲マンションを中心に、ビル・学校等の管理見直しについて500棟以上の豊富な経験を持つ専門家が、小型事務所のメリットである【低価格】【一貫した手厚いサービス】をモットーに、管理組合・理事会を支援します。

東京・新宿の裏通りにあるマンション。

やって来たのは不動産コンサルタントの別所毅謙さん。

指し示した先には、

塗膜(塗装)が剥がれてしまっている。

さらに、

中に水が入っている。鉄筋が爆裂する原因になる。

築42年のこのマンション、至るところで老朽化が進んでいました。

マンションは一般的に15年をめどに大規模な修繕を行いますが、ここでは前回から18年間行っていません。

マンションを建てたのが大山國重さん(86歳)。ここに住み、当初から管理人を続けています。

前回は600万円くらいかけたが大したものではなかった。

評判悪かった。

大山さん、もう大規模な修繕はできないと漏らします。

工事を始めようとしたが管理組合がないので融資の対象から外れた。

分譲マンションのほとんどは入居者全員で作る管理組合が共有部分の修繕などを担っています。

しかし、このマンションでは完成当時から大山さんが一人で管理していました。

若ければできるが病気ももっているし、これ以上もできない。

そこで管理組合を作り修繕してもらおうと専門家の別所さんに依頼したのです。

古くからの築30~50年マンションは今こうした問題を抱えているところは多数ある。

大型マンションで資金が潤沢にあれば管理会社に任せるのも手だが、必ずしもそうではないので自分たちで今後もどうにかしていかないといけない。

全国の分譲マンションはおよそ655万戸あり、その内築40年以上の物件がおよそ1割に達しました。今後その数は急増していきます。

そんな中、別所さんが再生させたのが東京・江戸川区にある築40年のマンションです。

修繕前は茶色い外観でした。

管理組合はありましたが修繕を行えないままでした。

ひび割れしていた手すりは、こんな風に一新。

さらに、

要望で目に付くところはほぼ全て変わっている。

別所さんが管理組合と組んだことで修繕の予算を当初の8,000万円から6,600万円に抑えることが出来たのです。

武里団地

一方、いま大きな問題に直面しているのが高度経済成長期の象徴「団地」です。

いよいよ10人に1人の割合で当選した幸運の入居者が一斉に乗り込んできました。

1960~1970年代にかけ憧れの住まいとして人気を博した集合住宅。

当時、東洋一の団地とも呼ばれたのが埼玉県春日部市の武里団地です。その数、およそ6,000戸。

こちらは築52年で3度の大規模修繕を行ってきました。

住民は、

建物だけではなくて、住んでいるわれわれが高齢化している。

未来永劫このまま住み続けられるわけではないから何とかしないといけない。

あちこちで問題が起きていました。

ガクンと下がっているから段差を足した。

地盤沈下も結構ある。

地盤沈下してしまい階段を1段付け足したといいます。

さらに部屋の修繕は住民の自己負担ですが、こちらでも・・・

洗濯機の置き場がない。

排水ホースをいちいち風呂場にいれないといけない。

水浸しになる。

トイレには上と下の階を貫く配管がむき出しに・・・

現在、住民は8億円ほどかかる修繕ではなく、費用がさらにかかっても建て替えを支持する人が多くを占めています。

そこに多摩ニュータウンなど巨大団地の建て替えを手がけてきた専門家が加わりました。

鳩の森コンサルティングの山田尚之社長、

「建て替え」も「改修」も合意形成が一番大きな課題。

これから「人生100年」と言われている。

終の棲家として住み続けられる住宅に一緒に造りかえていく。

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